trascrizione di area urbana, approfondimento
Not. P. Di Maria, 22.01.2002:
Ringrazio
tutti i colleghi per aver risposto al quesito sulla trascrizione dell'area
urbana.
Trascriverò l'atto come
terreno "T", perché altrimenti la voltura non verrà fatta, perché,
come è stato fatto notare da alcuni, l'ente urbano non ha intestazione, e
quindi la voltura non può essere fatta. L'area urbana invece ha una
intestazione
Not. Lorenzo Turturici:
La questione necessita di
ulteriore approfondimento .
Si tratta di due casi
distinti :
1.
l'area urbana è di proprietà esclusiva ed intestata al Catasto
dei Fabbricati ad un soggetto ( o a più soggetti pro quota );
2.
l'area su cui insiste un fabbricato è stato con lo stesso trasferita al
Catasto dei Fabbricati ed al Catasto Terreni figura appunto come ente urbano
senza alcuna intestazione ( la c.d. partita 1 , quando esistevano
ancora le partite catastali ).
Nel primo caso nella prima
riga del Quadro B della nota di trascrizione nella casella CAT. si scrive
"U" e quindi la natura da ricercare nelle istruzioni per la
compilazione della nota SOGEI - versione 3 . 4 è quella degli immobili
urbani ( Vedi " Immobili a destinazione particolare " EU " ENTE
URBANO ) .
Con questa procedura la
voltura dalla nota di trascrizione riesce perfettamente ( mi sono
capitati diversi casi ed è andato benissimo ) .
Nel secondo caso il c. d.
ENTE URBANO del Catasto Terreni ( appunto perché non intestato ) nè si
trascrive nè si voltura .
Not. Giandomenico Putortì:
E'
quanto avevo sostenuto nella risposta al quesito al collega Dimaria del 16 u.s.
Pensavo che la questione
vertesse esclusivamente su un immobile già accatastato all'Urbano, poichè è
chiaro che qualora si tratti di una particella del Catasto Terreni, la
soluzione è diversa.
In questo secondo caso la
questione non si dovrebbe neppure porre, in quanto si tratterà di una
particella che, già riportata nel Catasto dei Terreni, a seguito di costruzione
di fabbricato e conseguente "denuncia di cambiamento" (almeno una
volta si chiamava così), rimane sì in mappa - classificata come EU - ma senza
intestati e, mi sembra, senza indicazione di superficie.
Una inclusione di tale
particella nell'oggetto del contratto sarebbe peraltro impropria ed inutile, e,
naturalmente, innocua.
Not.
Gea Arcella:
Posso insinuare un dubbio
sugli Enti Urbani?
E' vero che la particella
così censita al N.C.T. dovrebbe essere stata trasferita al Catasto fabbricati e
quindi ai terreni non ha intestatari, ma non sempre è così e nelle more del trasferimento
da un Catasto all'altro, che non sempre avviene automaticamente, dovrebbe ben
essere possibile per il legittimo proprietario poterne disporre, in questo caso
la voltura darà esito negativo, ma la nota è perfettamente trascrivibile ed il
bene identificabile.
La descrizione dell'E.U.
almeno nel luogo dove opero riporta sempre l'estensione del terreno e
personalmente trovo che nella vendita di case isolate o di villette a schiera
questa indicazione relativa alla consistenza del terreno non è del tutto
inutile.
Ma soprattutto nelle
concessioni di ipoteca non credete che tale indicazione anche nella nota
sia opportuna?
Io mi sono sempre chiesta
questo: per i condomini, in caso di rovina dell'edificio esistono norme
specifiche sulla ricostruzione e sulla proprietà comune del terreno su cui fu
eretto il fabbricato (art.1128, c.c.), ma nel caso dell'abitazione isolata con
annesso scoperto pertinenziale la cui esatta estensione è ricavabile solo dalla
particella E.U. del catasto terreni, e tenendo presente la norma che prevede la
concessione dell'ipoteca anche sul nudo suolo separatamente dall'edificio e
viceversa, non pensate che sia opportuno indicare nella nota di iscrizione
entrambi i dati catastali, sia quello del N.C.T. che quello del N.C.E.U.?
D'altronde ora che gli unici
dati rilevanti ai fini della pubblicità costitutiva sono quelli catastali, a
nulla servirebbe aver indicato nel titolo che è soggetto ad ipoteca anche il
terreno su cui è eretto il fabbricato ed il cui scoperto costituisce pertinenza
dell'abitazione quando questo non sia stato debitamente descritto nella nota
meccanizzata con i suoi estremi catastali.
Not. Maria Benedetta Pancera:
Sono perfettamente d'accordo
con te, eppure come spesso accade ultimamente (specialmente con
interlocutore Sogei), il diritto soccombe di fronte all'informatica.
A Udine non è
più possibile (da quando è stata introdotta la nota voltura, mentre prima
lo facevo sempre) inserire nel quadro B della nota il terreno quando
si tratta di Ente Urbano.
Io lo indico sempre nel
quadro D .... per quello che vale.
Not. Lorenzo Turturici:
L'osservazione di Gea
Arcella è pertinente ; tuttavia anche in questi casi occorre una distinzione .
Se è stato predisposto il tipo
mappale, ma l'immobile non è stato ancora iscritto al Catasto dei
Fabbricati sarebbe opportuno, quando si tratta di atto di trasferimento, o
aspettare l'iscrizione alla stesso che avviene rapidamente, credo appena
il tecnico presenta il suddetto tipo, oppure indicare nell'atto i dati
catastali risultanti al Catasto Terreni (diversamente si trasferisce
un immobile che catastalmente non è intestato); quando si tratta di
mutuo è meglio dire:" fabbricato composto........ insistente su area
censita a Catasto Terreni ........ ( o frasi simili ) e iscrivere l'ipoteca con
tali dati catastali .
Se si tratta di immobile già
iscritto al Catasto dei Fabbricati , nella descrizione dell'immobile è
sufficiente scrivere: "fabbricato edificato in mappa a Catasto Terreni al
Foglio........ particella di are ...... e censito al catasto dei Fabbricati al
Foglio .....mappale...., senza ulteriori specificazioni .
Not. Giandomenico Putortì:
Tutti i "modus
operandi" descritti dai colleghi sono perfettamente legittimi e denotano
comunque lo scrupolo del notariato in genere nell'attribuire la massima
efficacia e completezza alla pubblicità immobiliare che segue la stipula di un
atto notarile.
Tuttavia, ferma restando
l'utilità di una indicazione di tutti i dati in nostro possesso nel Quadro
"D", ai fini di una più agevole identificazione dell'immobile (tutti noi sappiamo
quanto cio' sia di aiuto nell'espletamento delle visure ipotecarie) e fermo restando il dubbio
circa la reale efficacia (dichiarativa, costitutiva nel caso di iscrizioni, o
"notizia") del contenuto del quadro "D", vorrei proseguire
il dibattito sul piano squisitamente tecnico, pur non essendo un esperto di
procedure catastali, nè avendo la presunzione di trattare "ex professo"
della pubblicità ipotecaria.
La "querelle" in
materia di trascrizione dell'area urbana (riportata in Catasto Fabbricati) nel
quadro "B" mi sembra giunta ad una ragionevole conclusione,
perfettamente esposta dal collega Turturici.
Gea Arcella ha poi
introdotto l'argomento relativo all'eventuale indicazione dei dati catastali
del terreno nel titolo e, conseguentemente, nella nota di trascrizione ( o
iscrizione), nell'ipotesi che sul terreno medesimo sia stato costruito un
fabbricato, seppure ancora in corso di costruzione. Ciò è naturalmente
possibile, riportando i dati del terreno tra gli estremi precedenti
dell'immobile, ma non vedo la possibilità di indicarli come "E.U.",
dal momento che l'EU indica una vecchia particella del terreni, stralciata in
seguito all'accatastamento del fabbricato e ribadisco, almeno dalle mie parti,
senza superficie ed intestati.
La possibilità di una
ritardata introduzione dell'identificativo catastale del fabbricato nel Catasto
Urbano, dall'introduzione del sistema DOCFA, è ormai ipotesi del tutto
residuale, e dunque si possono verificare, nella stragrande maggioranza dei
casi due ipotesi:
1)
il fabbricato è stato denunziato al C.U., con la produzione del tipo
mappale, anche in corso di costruzione;
2)
il fabbricato, pur se esistente allo stato rustico, non è stato ancora
denunziato all'Urbano.
Nel caso sub 2) "nulla
quaestio"; il fabbricato ancora non esiste catastalmente e dunque, ai
sensi dell'art.2826 del c.c., andranno indicati i dati catastali del suolo su
cui insiste, che sicuramente non avrà l'indicazione E.U. ma, al limite, qualora
si tratti di vecchio fabbricato, accertato in sede di formazione del Catasto,
ovvero di rudere o area di risulta, avrà l'indicazione di F.U. (Fabbricato da
accertare all'urbano).
Nel caso sub 1), invece la
situazione può consistere in un accatastamento all'urbano in corso di
costruzione, ed allora si trascriverà usando la "C" di fabbricato in
corso di costruzione (senza dati censuari e classamento), oppure in una ritardata
introduzione della scheda di accatastamento, ed allora si dovrà citare il
numero di protocollo della scheda, l'anno e, tra gli estremi precedenti,
i dati delle particelle del catasto terreni sul quale sorge il fabbricato le
quali, ancora una volta, non potranno recare l'indicazione E.U..